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Abitare Novara

Il blog dell'agenzia Alfa Immobiliare

E Tu Sai Chi Deve Pagare le Spese Condominiali?

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Proprietario o inquilino? Venditore o acquirente? Comodante o comodatario? Insomma, chi deve pagarle queste benedette spese condominiali?

Scommetto che ogni volta che si tiene un assemblea condominiale nel tuo palazzo – ed i conti non tornano – c’è qualcuno che vuole fare il furbo e scarica le proprie responsabilità a destra e a sinistra

Pensa alla signora Maria, quella antipatica del quarto piano, che non vuole pagare le spese perché l’inquilino a cui ha affittato l’appartamento non le paga né l’affitto né le spese.

O al Cazzaniga, del primo piano, che è scappato con una di vent’anni più giovane di lui ed ha lasciato moglie e figli nell’appartamento e da allora si rimbalzano l’un l’altro la responsabilità del pagamento (ma, alla fine, di soldi non se ne sono mai visti!).

O a quello nuovo (uno tutto strano che lavora a Milano…) che ha comprato l’appartamento all’ultimo piano e adesso non vuole pagare gli arretrati di quello che glie l’ha venduto, sostenendo che sia colpa dell’agenzia che non gli ha detto che c’erano quasi 2 mila Euro di spese condominiali ancora da saldare e quindi di “chiederle a loro”.

…e tu assisti a liti furibonde, mentre l’amministratore si tiene neutrale come la Svizzera (“perché sa, la signora Maria ha tanti millesimi, e poi chi la convince più a rifare i balconi?”) e la spunta chi urla di più “perchè me l’ha detto mio figlio che è avvocato”.

Insomma, in materia di oneri legati alla conduzione del condominio esiste una varietà ed un complicanza di rapporti tale da rendere l’individuazione chiara, cristallina ed insindacabile dei soggetti che devono pagare le spese condominiali un vero e proprio rebus.

Con questo post cerchiamo di fare un po’ di chiarezza sull’argomento, perché – rullo di tamburi – le regole ci sono… ma spesso per il quieto vivere vengono “dimenticate”!

1) PROPRIETARIO ED INQUILINO

La responsabilità del pagamento delle spese condominiali grava sempre sul proprietario. Quest’ultimo, tuttavia, ha la facoltà di richiedere all’inquilino il rimborso di un importo pari alle spese di gestione ordinaria, con esclusione delle spese “di parte padronale” e delle spese straordinarie.

Per comodità è consuetudine “spalmare” l’importo degli oneri annui a carico del conduttore in un numero di rate pari a quelle dell’affitto (il famoso “anticipo spese” richiesto contestualmente al pagamento della pigione mensile).

E se l’inquilino non dovesse pagare la sua parte? Beh, si chiama “rischio locativo” mica per niente (anche se i modi per fare le cose per bene ci sono)!

2) NUDO PROPRIETARIO ED USUFRUTTUARIO

In seguito all’entrata in vigore della Legge 220/2012, nudo proprietario ed usufruttuario sono responsabili in solido nei confronti del condominio, così come avviene tra comproprietari.

Piccola (ma importante) nota: la distinzione tra spese condominiali di ordinaria amministrazione – di competenza dell’usufruttuario – e spese condominiali straordinarie – di competenza del nudo proprietario – ha rilevanza solo in relazione al diritto di voto in assemblea, mentre il pagamento di qualsivoglia onere mantiene natura solidale.

Insomma, uno dei due DEVE pagare, ed ha poi diritto a rivalersi sull’altro in separata sede per la quota corrisposta che non sia di propria spettanza.

3) COMODANTE E COMODATARIO

Per i beni concessi in comodato d’uso gratuito valgono le stesse regole applicabili nel rapporto che intercorre tra proprietario ed inquilino: responsabile del pagamento è sempre il comodante (proprietario del bene), che avrà diritto a rivalersi sul comodatario (ossia chi utilizza il bene) per il solo rimborso delle spese di gestione ordinaria.

4) PROPRIETARIO E CONDOMINO APPARENTE

A questo punto sembrerebbe banale ma… anche in questo caso è il proprietario (e non il condòmino apparente, sia esso coniuge, familiare od ospite) ad essere unico responsabile del pagamento delle spese condominiali.

5) VENDITORE E ACQUIRENTE

Il Legislatore prevede che vi sia solidarietà tra acquirente e venditore nel pagamento delle spese condominiali relative all’ultimo biennio e maturate sino al momento in cui non è stata trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo (ossia l’atto di compravendita) che determina il trasferimento del diritto.

Per questo quando si acquista una casa è bene verificare che il venditore abbia provveduto al pagamento di quanto dovuto sino alla data dell’atto notarile: per dormire sonni tranquilli è sufficiente richiedere all’amministratore il rilascio di una dichiarazione “liberatoria” che certifichi che tutti i versamenti sino stati effettuati regolarmente.

6) CONDOMINO SEPARATO O DIVORZIATO

In questo caso specifico si applicano le norme che regolano i rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario (come specificato dall’art. 1026 del Codice Civile): il proprietario (od i proprietari, ciascuno pro-quota) ed il titolare del diritto di uso e di abitazione sono responsabili in solido nei confronti del condominio.

Spero che questo breve post ti sia stato utile per riordinare le idee (e per affilare le armi in vista della prossima assemblea condominiale a cui parteciperai)! :)

Ricordati, se desideri ricevere gratuitamente maggiori informazioni a riguardo inviaci subito una mail all’indirizzo info@abitarenovara.it o chiamaci al numero +39 0321 633100: un nostro consulente è sempre a tua disposizione!

APE: Mini-Guida a Tutte le Novità… in 4 Facili Punti!

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Dal 1° Ottobre il rilascio dell’APE relativo ad un’unità immobiliare o ad un edificio avverrà secondo criteri fissati su base nazionale, che modificheranno in maniera sostanziale gli attuali contenuti.

Le novità discendono da ben 3 decreti minesteriali del 26 Giugno 2015 e riguardano l’attuazione della direttiva europea 2010/31/UE: dal 1° di Ottobre la redazione dell’APE sarà omogenea su tutto il territorio nazionale e l’efficienza energetica degli edifici sarà valutata con i medesimi criteri da Bolzano a Palermo.

Se vuoi vendere o affittare la tua casa è importantissimo incaricare un tecnico abilitato affinché possa redigere l’attestato di prestazione energetica. Di fatti, se fino ad oggi i controlli (seppur previsti) sono partiti nelle Regioni in via sperimentale, ora le verifiche scatteranno d’obbligo su almeno il 2% degli attestati rilasciati ed a partire dagli edifici inquadrati nelle classi più alte. Vista l’entità delle sanzioni è bene stare molto attenti!

Vediamo insieme quali saranno i contenuti dell’APE interessati dalla variazione.

COME CAMBIA L’APE?

Oggi l’APE tiene conto del solo fabbisogno energetico richiesto per garantire il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria all’interno dell’abitazione.

COME SARA’ FATTO IL NUOVO APE?

L’APE sarà suddiviso in cinque pagine e, oltre alla fotografia ed ai dati completi dell’edificio, conterrà obbligatoriamente – pena l’invalidità – la prestazione energetica globale, la classe energetica, la qualità energetica del fabbricato per riscaldamento e raffrescamento, i valori di riferimento a norma di Legge, le emissioni di anidride carbonica, l’energia esportata e – soprattutto – le raccomandazioni su come sia possibile migliorare la situazione esistente e su quali siano le proposte di intervento da eseguire più urgentemente.

La performance complessiva dell’immobile sarà indicata, come già avviene, mediante l’uso di lettere che vanno dalla A – massimo livello prestazionale – alla G per il livello meno virtuoso.

Aumenta il numero dei livelli complessivi, che passa da 7 a 10; i primi quattro faranno tutti riferimento alla lettera A, con 4 gradazioni: da A4 (il più efficiente) ad A1.

Nasce Oggi Alfa TV, il Nostro Nuovo Canale YouTube!

E’ tempo di novità! Nasce oggi Alfa TV, il nostro nuovo canale YouTube, dove troverai le ultime notizie dal mercato immobiliare, gli articoli del nostro video blog ed i live tour delle nostre migliori offerte.

Mentalità da Marines per Vendere o Affittare il tuo Ufficio a Novara, Prima e Meglio degli Altri!

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La crisi del mercato immobiliare ha colpito indistintamente tutte le categorie di fabbricati, dagli immobili ad uso residenziale a quelli del settore terziario e produttivo. C’è però una categoria di immobili che in questo momento se la passa decisamente peggio degli altri: stiamo parlando dei beni accatastati in categoria A/10, ossia gli uffici e gli studi professionali.

Al giorno d’oggi un appartamento, così come una casa indipendente o una villa, può essere comunque venduto o affittato: il più delle volte sono sufficienti una valutazione corretta e qualche piccolo accorgimento per arrivare al risultato in tempi ragionevoli. Lo stesso discorso vale per i negozi e per gli immobili produttivi (magazzini, laboratori, capannoni), salvo che la posizione o le caratteristiche strutturali siano particolarmente infelici.

E con l’ufficio, invece, come la mettiamo?

La risposta è contenuta in una parola che non ti piacerà per niente, cioè MALE: a Novara la collocazione di un ufficio sul mercato immobiliare, sia in vendita che in affitto, sta diventando una vera e propria missione impossibile.

Se sei proprietario di un ufficio a Novara e stai faticosamente cercando di vendere o affittare sai benissimo di cosa sto parlando: poche richieste, scarsissimo interesse, e quei pochi interlocutori realmente interessati ti fanno offerte ridicole e spesso inconsistenti. Così, mentre tu continui a pagare IMU, TASI, TARI e spese condominiali, il tuo ufficio resta lì a prendere polvere e deperire.

Ci sono però delle eccezioni, delle “menti illuminate” che raggiungono l’obbiettivo e collocano il proprio immobile in maniera quasi miracolosa. Così, mentre tu aspetti e speri che un medico, un commercialista o un avvocato venga proprio a comprare (o ad affittare) il tuo ufficio vecchio di 40 anni, attorno a te qualcuno è diventato un “marines degli immobili in categoria A/10” e vende (o affitta) presto ed a valori ben più elevati di quello che oggi il mercato gli consentirebbe di percepire.

“Un marines?” – ti dirai – “ma non stiamo esagerando?”

No caro, non sto per niente esagerando. Ci vuole una mentalità da Marines per vendere o affittare il tuo ufficio a Novara.

Hai mai sentito il motto “improvise, adapt and overcome” (ossia “improvvisare, adattarsi e raggiungere lo scopo”)? E’ un adagio diffuso tra i militari del corpo dei Marines, reso celebre da una sequenza del film Gunny di Clint Eastwood. “Improvvisare, adattarsi e raggiungere lo scopo” è l’obbiettivo di ogni Marine coinvolto in situazioni belliche di particolare complessità… e visto che il mercato in cui ci troviamo è una vera e propria zona di guerra, “improvvisare, adattarsi e raggiungere lo scopo” è la soluzione per la collocazione del tuo ufficio, che senza una precisa tattica rischia di restare impantanato in trincea (e pagare tasse) ancora per molto tempo.

Ma quali sono le tecniche segrete da Marines che ti faranno piazzare il tuo ufficio presto e bene? Te ne elenco tre a prova di crisi, ma metti in conto che in tutti i casi dovrai affrontare un investimento economico. Ricorda: “Marines are built through the ethos of struggle and sacrifice”.

1) TRASFORMA IL TUO UFFICIO IN UN’ABITAZIONE

Se le norme di attuazione del P.R.G. vigente ed il regolamento di condominio lo consentono, con pochi interventi un ufficio – che per caratteristiche strutturali è molto simile ad un’abitazione – può essere agevolmente trasformato in un appartamento. Questo incrementerà esponenzialmente le tue possibilità di collocare l’immobile in tempi ragionevoli, sia sul mercato della compravendita che sul mercato della locazione.

Attenzione però, scolpisci queste parole a fuoco nella tua mente: prima di affrontare i costi che un cambio di destinazione d’uso comporta, valuta con precisione l’importo REALE al quale potrai collocare l’immobile sul mercato.

Te lo dico senza troppi giri di parole: non diventerai ricco né otterrai il prezzo al quale “quello del quarto piano ha venduto 3 anni fa” o l’affitto che percepivi per l’ufficio nel 2003… ma risolverai immediatamente il tuo problema (ed oggi non è poco!).

2) UN GRANDE UFFICIO DIVENTA… TANTE PICCOLE STANZE IN CONDIVISIONE

Sai quali sono gli uffici più difficili da collocare? Quelli grandi e vecchi, nel centro storico, con spese condominiali mastodontiche e niente parcheggio… ossia il 50% dell’offerta.

Sembrerebbe un’ovvietà, ma in troppi non considerano l’opzione di effettuare il cambio di destinazione d’uso di cui ti ho parlato poco sopra e trasformare il proprio ufficio in stanze arredate per studenti, soprattutto se è collocato in prossimità delle sedi delle facoltà universitarie. In questo modo un lento ed ingombrante elefante – che renderebbe comunque pochissimo – si trasformerebbe rapidamente in una miniera d’oro a rischio pressoché zero, supportata una domanda in costante crescita.

Certo, la gestione degli studenti è più complessa della gestione di uno studio di architetti, ma la rendita oggi sarebbe doppia. E poi perché non affidarsi a dei professionisti che potrebbero consigliarti per il meglio ed aiutarti nella gestione?

3) CO-WORKING, L’UFFICIO CONDIVISO CHE PIACE

Dicevamo che gli uffici più difficili da collocare sono quelli grandi e, conseguentemente, costosi da gestire. Hai mai pensato di improvvisare ed allestire il tuo ufficio per il co-working? Postazioni di lavoro multiple ed indipendenti all’interno della medesima struttura, adattabili ad ogni bisogno del conduttore, con contratti “mordi e fuggi” che possano soddisfare l’esigenza di estrema flessibilità (e contenimento dei costi) di numerose attività lavorative di nuova e vecchia concezione.

Come nel caso delle stanze in condivisione, con la trasformazione del tuo ufficio in una struttura per il co-working il tuo impegno nella gestione dell’immobile subirà un’impennata… ma la contropartita sarà un basso rischio locativo ed un reddito decisamente più “corposo”!

Le tre soluzioni che ti ho proposto comportano interventi radicali sull’immobile ed un cambio di mentalità che è difficile da digerire, soprattutto se nella tua testa l’ufficio è sempre stata una tranquilla e pacifica mucca da mungere.

Ti svelo però un piccolo segreto: l’erario guadagna UN SACCO DI SOLDI sui polli che “piuttosto che svendere lo tengo vuoto” o “io so che il mio ufficio vale molto di più” o ancora “di gente che ha i soldi ce n’è sempre, basta aspettare”, e non fa altro che incamerare ogni anno nuove tasse e balzelli mentre tu, proprietario con la testa dura, ti lamenti del governo e paghi, aspettando una ripresa che promettono da 5 anni ma che non arriverà mai, perché E’ IL MERCATO AD ESSERE CAMBIATO.

Per cui bando alle ciance, se sei arrivato a leggere fino a qui significa che dentro di te si nasconde un marine e sei pronto a raggiungere il tuo scopo attraverso l’improvvisazione e l’adattamento. Hai accettato una brutta verità e ripudiato una bella bugia. Ora, soldato, saranno necessari sacrificio e impegno per vincere la battaglia per l’ufficio.

Chiamaci al numero +39 0321 6234100 per una consulenza: 4 veterani sono a tua completa disposizione! :)

Vendi Casa Prima e Meglio con l’Home Staging

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Ti sembrerà strano, ma nel mercato attuale bastano alcuni piccoli – ed economici! – accorgimenti per ridurre i tempi di vendita del tuo immobile e, perché no, farti recuperare qualche soldino in più rispetto al valore attuale della tua casa (che in genere è molto più basso di quello che pensi). L’insieme di questi interventi prende l’altisonante nome nome di Home Staging.

L’Home Staging, più precisamente, può essere definito l’arte di “preparare” la casa in modo adeguato in vista di una vendita. Si tratta di un insieme di interventi ed opere, di entità più o meno invasiva, teso alla spersonalizzazione dell’immobile ed all’esaltazione dei suoi punti di forza. Insomma, un po’ come farsi bello per il primo appuntamento.

In Italia l’Home Staging, soprattutto nelle piccole realtà di provincia come Novara, è una soluzione apprezzata ma decisamente poco praticata, principalmente poiché non viene percepita dal cliente-venditore come un fattore determinante per la collocazione della propria casa. Ma se è vero che oggi, per gli immobili di fascia media, la vera determinante è il prezzo, non dimentichiamo che stiamo pur sempre vendendo un prodotto che – come le mele al mercato! – meglio è presentato e tanto più facilmente potrà essere collocato, soprattutto in presenza di una fortissima concorrenza.

È possibile quindi “fare Home Staging” investendo pochi Euro? La risposta è sì, ma tutto dipende dal prodotto che stai proponendo. Ho raccolto 5 tra le più frequenti casistiche con cui mi trovo a che fare in fase di acquisizione; quello che trovi poco sotto è un riassunto della consulenza che offro ai clienti e che, credimi, ha un’importanza VITALE per vedere casa presto e bene!

1) LA CASA È VECCHIA E PIENA DI MOBILI

Vuoi valorizzare il trilocale ereditato dalla nonna? Benissimo, su le maniche perché qui l’intervento di home staging sarà il più duro: togli tutti i mobili (oggi alcuni mercatini dell’usato propongono addirittura sgomberi gratuiti), dai una bella imbiancata alla casa e tira a lucido i pavimenti. Con un costo relativamente contenuto svecchierai l’appartamento e gli conferirai quella freschezza che farà percepire al potenziale acquirente tutto il potenziale nascosto delle case di una volta. La ristrutturazione – se necessaria – sarà percepita come un’interessante personalizzazione del bene, non come l’inevitabile condanna per aver acquistato una casa vecchia e brutta!

2) LA CASA È NUOVA MA… CHE DISORDINE!

Su, lo so che i tuoi bimbi che trasformano la casa in un luna park, che i gatti spargono peli dappertutto e che non hai mai tempo per stirare i panni. La vendita però è un lavoro duro, ed oggi è più importante che mai presentare una casa ordinata e pulita (…che è la prima regola dell’Home Staging). Forza e coraggio, la vogliamo vendere o no? Confina i giochi dei bambini nella loro stanza, presenta una cucina impeccabile e fa sì che ogni complemento di arredo sia al posto giusto: immagina di trasformare la tua casa in una “vetrina” dove sono in mostra spazi, mobili e accessori. Hai la fortuna di possedere un appartamento nuovo… fa che sia percepito come “subito abitabile” e la vendita sarà un piacevole percorso in discesa!

3) TROPPA PERSONALITÀ FA MALE…

Alt! Facciamo una dovuta premessa: non sto dicendo che la tua casa deve essere anonima e priva di un suo carattere, ma ricorda che quando l’immobile è eccessivamente personalizzato correrai il rischio di cozzare con i gusti del potenziale acquirente, che farà fatica a “sentire sua” l’abitazione e la scarterà immediatamente. Quindi via le 3 dozzine di fotografie dal mobile della sala, la collezione di bottiglie di birra dalla cucina, la bandiera del Milan dalla camera di tuo figlio e, se hai gusti “etnici”, spegni quei bastoncini di incenso perennemente accesi. Non vorrai mica farti scappare la vendita per un motivo che non ha nulla a che fare con il mattone!

4) …TROPPA POCA FA ANCHE PEGGIO!

Questo è un problema che mi si presenta più frequentemente nel mercato della locazione. Ci sono proprietari che pensano di collocare un appartamento arredato allestendolo con il minimo sindacale “per lasciare all’inquilino ampie possibilità di personalizzazione” (e spendere meno). Attenzione, nella pressoché totalità dei casi, questa scelta è sbagliata: un’abitazione arredata sul mercato della locazione viene collocata o scartata nei primi 30 secondi del sopralluogo: è sufficiente elevare il tuo immobile al di sopra della media (bassissima…) dell’offerta novarese e, prezzo permettendo, la tua casa inizierà subito a produrre un reddito. Quindi sotto con tende colorate, accessori e stampe: scegli una linea guida (moderna, retrò, allegra, accogliente) e rendi la tua casa unica!